Locaux médicaux monovalents (radiologie et clinique)

Titre complément
(arrêt du 6 janvier 2017 de la Cour d’appel de Paris, Pôle 5, 3ème ch.
arrêt du 31 mars 2010 de la Cour d’appel de Paris, Pôle 5, 3ème ch.)
Auteur(s)
Isabelle Lucas-Baloup
Contenu

Pour déterminer la valeur locative de locaux loués par un bail commercial, l’article R. 145-3 du code de commerce impose de prendre en considération les caractéristiques propres du local :

  • sa situation dans l’immeuble où il se trouve, sa surface et son volume, la commodité de son accès pour le public ;
  • l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
  • ses dimensions, la conformation de chaque partie et son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
  • l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
  • la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Lorsque les locaux ont été construits en vue d’une seule utilisation, on les qualifie de « locaux monovalents » et le prix du bail peut être déterminé « selon les usages observés dans la branche d’activité considérée » (article R. 145-10, code du commerce).

Le 6 janvier 2017, la Cour d’appel de Paris a jugé que les locaux à usage de centre de radiologie constituaient des locaux monovalents. En l’espèce, ils étaient situés au sous-sol et rez-de-chaussée d’un immeuble de deux étages à usage de clinique. Le rez-de-chaussée et le sous-sol avaient été construits pour un usage de radiologie, la distribution étant parfaitement adaptée à cette activité en raison du faible éclairement du bâtiment en général et de la présence de salles obscures en son centre accessibles par des petites cabines. L’impossibilité de convertir les locaux en bureaux résultait de l’absence d’éclairement suffisant et celle de les convertir en une autre activité commerciale était fortement limitée par la présence de la clinique au-dessus compte tenu des contraintes inhérentes à l’absence de nuisances ; les locaux comportaient en outre des installations importantes qui ont nécessité des aménagements spécifiques et onéreux en termes notamment d’isolation (murs en béton baryté et portes plombées).

L’arrêt retient que le caractère monovalent des locaux construits en vue d’un usage de cabinet de radiologie résulte ainsi de la conformité de la construction à sa destination.

En ce qui concerne la pondération des surfaces, les locaux du rez-de-chaussée sont pondérés à la valeur uniforme de 1 dans la mesure où ils sont dédiés à l’activité spécifique de radiologie ne nécessitant pas d’éclairement naturel et ceux bénéficiant d’éclairement sont essentiellement en nature de bureaux ou de salles nécessaires à l’activité spécifique ; ceux du sous-sol sont indifféremment pondérés au coefficient de 0,35 s’agissant de réserves, locaux techniques et locaux d’archives essentiellement et de 0,70 pour une surface éclairée donnant sur une courette.

La valeur locative elle-même est fixée au prix moyen de 220 €/m2 compte tenu d’un accès direct à la clinique, de l’agrément de 14 emplacements de stationnement extérieurs devant le bâtiment et de l’état du marché local (Fontainebleau).

La même chambre de la Cour d’appel de Paris a jugé, par arrêt du 31 mars 2010, concernant des locaux d’une clinique chirurgicale au Perreux (Val de Marne), que la monovalence des locaux excluant la fixation du loyer du bail selon les règles du plafonnement, il convient de se référer aux usages en matière de clinique chirurgicale. Ainsi la société KORIAN, qui avait loué l’immeuble – à l’origine construit pour y exploiter une clinique avec des blocs opératoires, des salles de réanimation et d’imagerie médicale - revendiquait que les travaux de transformation exécutés par elle durant le cours du bail commercial en vue d’adapter les locaux à son activité de soins de suite ne soient pas pris en considération dans la fixation du loyer, a été déboutée par l’arrêt du 31 mars 2010.

Source
La Lettre du Cabinet - Janvier 2018
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