Base de données - Bail verbal

Contentieux entre un ophtalmologiste et une orthoptiste, rupture de bail verbal (Arrêt Cour d’appel Toulouse, 2ème chambre, 16 mars 2011, n°67, 09/0627)
Isabelle Lucas-Baloup

Après avoir exercé pendant plusieurs années, l’orthoptiste, Mme C. D., rencontrant des problèmes de santé, s’est fait remplacer dans les lieux pendant trois ans par d’autres orthoptistes, puis elle aurait annoncé à l’ophtalmologiste, le Dr D., qu’elle cessait définitivement d’exercer et souhaitait trouver un repreneur pour sa clientèle. En l’absence de remplaçante pendant plusieurs semaines, la dernière étant partie en congé maternité, le chirurgien « prend les dispositions nécessaires pour remédier au mauvais fonctionnement de son cabinet sur le plan orthoptique » et installe dans les lieux une orthoptiste nouvelle de son choix.
En l’absence de contrat écrit entre les parties, l’orthoptiste soutenait qu’il existait un bail professionnel verbal, tandis que l’ophtalmologiste évoquait un contrat de mise à disposition d’un secrétariat, de matériel professionnel et de locaux sans jouissance privative. Néanmoins la Cour relève que, dans ses courriers, le médecin évoquait bien des loyers, il versait aux débats des quittances de loyer et un document stipulant que les parties convenaient d’une « augmentation triennale du loyer d’un local professionnel ».
L’arrêt conclut en conséquence qu’il existait bien un bail conclu verbalement pour un local à usage exclusivement professionnel.
Le bail a été résilié brutalement par l’ophtalmologiste qui a installé une autre orthoptiste de son choix dans les lieux, la Cour le condamne à des dommages-intérêts à ce titre.
Le médecin est également condamné à 10 000 € de dommages-intérêts pour avoir privé l’orthoptiste évincée des lieux et remplacée par une autre, de pouvoir céder sa patientèle. 

--> Il faut maîtriser soigneusement les conditions juridiques de mise à disposition de locaux et les décisions de résiliation. La culture du « tout verbal » réserve trop souvent de mauvaises surprises aux parties. Il est difficile d’échapper à une requalification en bail professionnel d’une mise à disposition de locaux si le bénéficiaire paie « un loyer » ! Le statut des baux professionnels (article 57A, loi du 23 décembre 1986) est d’ordre public (durée minimum 6 ans, encadrement légal des conditions de résiliation)…

SAFIR - Avril 2011
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