Base de données - Locaux

La loi n° 2005-102 du 11 février 2005, dite « pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées », a posé un principe d’accessibilité généralisée notamment des bâtiments d’habitation et des établissements recevant du public aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap (notamment physique, sensoriel, mental, psychique ou cognitif).
Les obligations qu’elle impose ont été déclinées par décret pour les établissements recevant du public, les installations ouvertes au public et les bâtiments d’habitation, précisant les procédures et les conditions devant être respectées, en particulier dans le cadre de la construction de bâtiments neufs.
Mais qu’en est-il des cabinets de consultation déjà existants, d’une part, de ceux susceptibles d’être ouverts dans des bâtiments anciens à usage d’habitation, d’autre part ?
Ils doivent eux aussi permettre aux personnes handicapées, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser ceux-ci, de se repérer, de communiquer dans les mêmes conditions que la personne valide ou à des conditions au moins équivalentes, etc.
Des arrêtés ministériels fixent des conditions dans lesquelles les abords de ces bâtiments doivent être aménagés (cheminement extérieur, stationnement des véhicules, conditions d’accès et d’accueil), les modalités de déplacement à l’intérieur, tant en circulation verticale qu’horizontale, et d’aménagement intérieur (sanitaires, portes et sas, sorties, revêtements de sol et parois, etc.).
L’article R. 111-19-18 III du code de la construction et de l’habitation pose deux échéances :
En premier lieu, pour les cabinets et bureaux déjà existants, c’est au 1er janvier 2015 au plus tard, qu’une partie du bâtiment, la plus proche possible de son entrée principale, doit satisfaire à l’ensemble des obligations en matière d’accessibilité aux personnes handicapées visées supra.
En second lieu, lorsque, dans un immeuble, un professionnel libéral demande un changement de destination de tout ou partie du bâtiment pour pouvoir accueillir son activité libérale (la plupart du temps, transformation d’usage d’habitation en usage professionnel), ces mêmes contraintes doivent être respectées au plus tard le 1er janvier 2011.
Il existe, enfin, une règle plus générale imposant, à partir du 1er janvier 2015, que les portions de bâtiment faisant l’objet de travaux de modification, satisfassent aux mêmes critères d’accessibilité.
Le législateur vise, par ce mécanisme, à ce que l’intégralité des bâtiments devienne conforme au fur et à mesure des travaux qui y sont réalisés.

Le 16 janvier 2008, le Conseil d’Etat (5ème et 4ème sous-sections, affaire n° 275 173) a statué sur une intéressante question : le fait que le bloc chirurgical ne soit pas situé au même étage que le bloc obstétrical dans un hôpital constitue-t-il une faute dans l’organisation du service ? Le 31 décembre 1989, une parturiente a donné naissance à un enfant atteint de séquelles motrices et cérébrales majeures. Elle a sollicité du Tribunal administratif de Poitiers une indemnisation et cette juridiction a retenu que « le délai excessif entre le diagnostic de procidence du cordon ombilical et l’extraction de l’enfant était imputable à l’absence fautive d’un médecin anesthésiste susceptible d’intervenir sans délai». La Cour administrative d’appel de Bordeaux a, en revanche, annulé le jugement et rejeté la demande des requérants en estimant qu’aucune faute n’était imputable au centre hospitalier, qu’elle fût médicale ou due à un défaut d’information ou d’organisation du service.
Les parents ont engagé un pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat contre cet arrêt. Il était fait grief à la décision des juges du second degré d’avoir estimé d’une part que le fait que le bloc chirurgical n’était pas situé au même étage que le bloc obstétrical n’était pas constitutif d’une faute dans l’organisation du service et, d’autre part, de ne pas avoir jugé que la configuration des locaux était structurellement défectueuse et de nature à priver les patients des garanties médicales attendues du service public hospitalier.
Le Conseil d’Etat confirme l’arrêt de la Cour de Bordeaux qui, s’appuyant sur le rapport de l’expert désigné, avait relevé que « si le bloc chirurgical de l’hôpital n’était pas à l’époque des faits situé à proximité immédiate du service d’obstétrique, cette circonstance n’était pas, en l’espèce, constitutive d’un aménagement défectueux des locaux dès lors que, lorsque la décision de pratiquer la césarienne avait été prise à la suite de la manifestation des premiers troubles cardiaques de l’enfant, la patiente avait pu être transférée sur le champ au bloc opératoire et que le délai qui s’était écoulé entre le diagnostic de procidence du cordon et l’extraction de l’enfant n’était pas critiquable ; que la Cour, en jugeant que les faits qu’elle a ainsi analysés ne révélaient pas de faute dans l’organisation ou le fonctionnement du service, ne les a pas inexactement qualifiés. »
En conclusion : le bloc chirurgical peut, sans faute de l’hôpital, ne pas être situé au même étage que le bloc obstétrical.

    L’affaire concernait des masseurs-kinésithérapeutes, mais peut être transposée pour toutes autres professions médicales et paramédicales.

   Un contrat de collaborateur médical doit être écrit, à peine de nullité (article 18 de la loi n° 2005-882 du 2 août 2005), mais la Cour de cassation juge dans cet arrêt très intéressant que cette obligation, qui se rapporte à la validité du contrat, est sans incidence sur la qualification juridique des liens contractuels entre les parties.

   En l’espèce, les faits établissent qu’un masseur-kinésithérapeute était le collaborateur d’un autre, même si le premier avait refusé de signer le contrat de collaboration libérale proposé par le second et se revendiquait locataire des lieux, en prétendant à l’existence d’un bail verbal, pour se maintenir dans le cabinet alors que son patron l’en excluait. Le collaborateur est débouté de sa revendication de la qualité de locataire.

   Attention aux contrats de collaboration libérale, le contentieux se développe abondamment, faute pour les parties de rédiger soigneusement les dispositions du contrat.

Depuis 1986, deux médecins puis leur société de fait, réglaient un loyer trimestriel pour les locaux utilisés par eux dans l’immeuble de la clinique où ils exercent leur art, en plus de leur redevance de 6% des honoraires facturés. Les médecins se séparent juridiquement, mais continuent à exercer dans les mêmes lieux après la rupture de leur association. Puis la Clinique déménage et les deux médecins continuent leur exercice professionnel dans les nouveaux locaux. La Clinique propose alors aux médecins de régulariser un bail et de payer un loyer de 150 € HT le m², tarif accepté par la plupart des praticiens y disposant d’un local de consultation. L’un des deux refuse, soutenant que son contrat d’exercice libéral suffit. La Clinique revendique la condamnation du médecin à signer le bail et à défaut qu’il soit considéré occupant sans droit ni titre et contraint de libérer les lieux.

Dans l’arrêt résumé, la Cour de Rouen constate l’existence d’un bail verbal dans les nouveaux locaux depuis 2006 et dit qu’à défaut d’accepter de signer le bail avec la Clinique dans les termes qui lui ont été proposés, le médecin sera considéré comme occupant sans droit ni titre et devra libérer les lieux dans le mois de la signification de l’arrêt, outre sa condamnation au paiement des loyers.

Pour déterminer la valeur locative de locaux loués par un bail commercial, l’article R. 145-3 du code de commerce impose de prendre en considération les caractéristiques propres du local :

• sa situation dans l’immeuble où il se trouve, sa surface et son volume, la commodité de son accès pour le public ;
• l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
• ses dimensions, la conformation de chaque partie et son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
• l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
• la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Lorsque les locaux ont été construits en vue d’une seule utilisation, on les qualifie de « locaux monovalents » et le prix du bail peut être déterminé « selon les usages observés dans la branche d’activité considérée » (article R. 145-10, code du commerce).

Le 6 janvier 2017, la Cour d’appel de Paris a jugé que les locaux à usage de centre de radiologie constituaient des locaux monovalents. En l’espèce, ils étaient situés au sous-sol et rez-de-chaussée d’un immeuble de deux étages à usage de clinique. Le rez-de-chaussée et le sous-sol avaient été construits pour un usage de radiologie, la distribution étant parfaitement adaptée à cette activité en raison du faible éclairement du bâtiment en général et de la présence de salles obscures en son centre accessibles par des petites cabines. L’impossibilité de convertir les locaux en bureaux résultait de l’absence d’éclairement suffisant et celle de les convertir en une autre activité commerciale était fortement limitée par la présence de la clinique au-dessus compte tenu des contraintes inhérentes à l’absence de nuisances ; les locaux comportaient en outre des installations importantes qui ont nécessité des aménagements spécifiques et onéreux en termes notamment d’isolation (murs en béton baryté et portes plombées).

L’arrêt retient que le caractère monovalent des locaux construits en vue d’un usage de cabinet de radiologie résulte ainsi de la conformité de la construction à sa destination.

En ce qui concerne la pondération des surfaces, les locaux du rez-de-chaussée sont pondérés à la valeur uniforme de 1 dans la mesure où ils sont dédiés à l’activité spécifique de radiologie ne nécessitant pas d’éclairement naturel et ceux bénéficiant d’éclairement sont essentiellement en nature de bureaux ou de salles nécessaires à l’activité spécifique ; ceux du sous-sol sont indifféremment pondérés au coefficient de 0,35 s’agissant de réserves, locaux techniques et locaux d’archives essentiellement et de 0,70 pour une surface éclairée donnant sur une courette.

La valeur locative elle-même est fixée au prix moyen de 220 €/m2 compte tenu d’un accès direct à la clinique, de l’agrément de 14 emplacements de stationnement extérieurs devant le bâtiment et de l’état du marché local (Fontainebleau).

La même chambre de la Cour d’appel de Paris a jugé, par arrêt du 31 mars 2010, concernant des locaux d’une clinique chirurgicale au Perreux (Val de Marne), que la monovalence des locaux excluant la fixation du loyer du bail selon les règles du plafonnement, il convient de se référer aux usages en matière de clinique chirurgicale. Ainsi la société KORIAN, qui avait loué l’immeuble – à l’origine construit pour y exploiter une clinique avec des blocs opératoires, des salles de réanimation et d’imagerie médicale - revendiquait que les travaux de transformation exécutés par elle durant le cours du bail commercial en vue d’adapter les locaux à son activité de soins de suite ne soient pas pris en considération dans la fixation du loyer, a été déboutée par l’arrêt du 31 mars 2010.

Le sujet a généré déjà de la jurisprudence et çà continue : il convient d’être extrêmement vigilant aux mots utilisés lorsqu’un établissement de santé privé met à la disposition de médecins des locaux pour l’exercice de leur spécialité, en présence d’un contrat d’exercice libéral, écrit ou verbal.

Dans la première affaire, la redevance fixée par l’assemblée générale de la Clinique était fixée pour les actes facturés via le bordereau 615 (aujourd’hui S 3404) et prévoyait « un loyer pour la mise à disposition des locaux sans mise à disposition de personnel ».

Contrairement à ce qu’avait jugé le tribunal d’instance du Havre, il existait donc un bail verbal concernant les locaux à usage professionnel, indépendamment du contrat d’exercice libéral. La Cour de Rouen juge en conséquence que le tribunal d’instance était compétent, alors que ce dernier avait renvoyé la cause devant le tribunal de grande instance.

On connait les conséquences du bail professionnel : sa durée, son renouvellement relèvent d’un statut d’ordre public. Si la Clinique est fondée alors à facturer « un loyer » (et non une indemnité d’occupation pour la mise à disposition de locaux accessoires au contrat d’exercice libéral), en revanche elle perd sa liberté de récupérer les locaux du seul chef de la résiliation du contrat d’exercice libéral. Elle peut donc se retrouver, en attendant l’expiration de la durée en cours du bail professionnel, tenue de respecter la présence d’un médecin qui pourra continuer à consulter dans les lieux, alors que son contrat d’exercice libéral a été résilié…

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, la situation contractuelle entre la Clinique et le médecin avait été déstabilisée par une cession du fonds de commerce de la Clinique, sans reprise des conventions d’exercice antérieurement conclues. Les Hauts magistrats confirment l’arrêt de la Cour de Bordeaux et jugent que « le praticien se trouvant maintenu dans les lieux à compter du 26 février 2002 et continuant de bénéficier de certains services, une convention locative s’était ainsi nouée entre les parties, et la Clinique, en désaccord avec sa locataire sur le montant d’un nouveau loyer, avait, en la changeant de local dans des conditions anormales, en la privant des services annexes qui lui étaient, jus-qu’à cette date, assurés et en lui notifiant, le 9 juillet 2004, d’avoir à quitter les lieux au plus tard le 1er septembre suivant, a manqué à ses obligations contractuelles et en devait réparation. » Le médecin reçoit donc des dommages-intérêts.

Les professions libérales qui occupent à Paris à titre professionnel des locaux d’habitation sont concernées par les modifications opposables depuis le 1er mars 2011, notamment pour les installations qui bénéficient actuellement d’une dispense de compensation de 50 m² par professionnel dans la limite de 150 m², sous réserve de leur emplacement dans certains quartiers, et le remplacement de ces mêmes professionnels libéraux dans les installations actuelles qui bénéficient d’une dispense de compensation dans la limite de 250 m² dans tous les quartiers de Paris.
Le nouveau règlement organise une sortie progressive des locaux régulièrement occupés à titre professionnel (voir le texte, c’est assez compliqué, sur www.paris.fr).
Mais surtout, un professionnel (médecin par exemple) titulaire d’une autorisation personnelle pour lui-même et exerçant seul dans les lieux ne pourra plus envisager que son successeur puisse bénéficier d’une nouvelle autorisation en remplacement de son activité puisque, dorénavant, la cessation d’activité totale dans le local entraîne le retour au droit commun des installations nouvelles. A vérifier pour chaque cas particulier !