Base de données - Bail professionnel

Bail professionnel, SCM c/ SCI, augmentation du loyer (non)
(Cour de cassation, 3ème ch. civ., arrêt du 28 juin 2011)
Isabelle Lucas-Baloup

Initialement les radiologues associés sont les mêmes dans la SCI propriétaire de l’immeuble et la SCM locataire. Mais tout a une fin, deux se retirent et les ennuis commencent quand la SCI décide d’augmenter le loyer. Le bail était « professionnel », article 57A de la loi 89-462, qui ne prévoit pas de modalités d’évolution du loyer. Le bail, d’une durée de neuf ans, renouvelé, contenait la clause ci-après : « Le loyer du bail renouvelé sera fixé d’un commun accord entre les parties ou à défaut à dire d’expert nommé par chacune d’elles ou désigné par le tribunal compétent à la requête de la partie la plus diligente. », que la Cour de Paris avait considéré « manquer de clarté car son modus operandi est indéterminable : expert unique choisi d’un commun accord comme le singulier le laisserait supposer, ou dualité d’experts comme la désignation distincte conduirait à le considérer, quid alors d’avis contradictoires des deux experts » ? L’orthographe, l’orthographe vous dis-je… L’arrêt ajoute : « Ensuite, le contrat n’a pas organisé une méthode de détermination du loyer. Ainsi, alors que la référence à « un expert » renvoie clairement à une appréciation technique, celle-ci ne peut avoir lieu faute de repères légaux ou contractuels. A cet égard, il sera souligné que les deux prorogations précédentes sont intervenues sans que soit appliqué l’article 18 du bail, le loyer ayant été maintenu strictement au même montant depuis l’origine (du fait de l’identité des personnes physiques contractant sous le couvert des personnes morales) et que de la sorte l’on ne peut même pas se référer à un usage antérieur susceptible de tisser des normes contractuelles. » Les juges du second degré avaient donc débouté la SCI de sa demande d’augmentation du loyer.
La Cour de cassation rejette son pourvoi en rappelant que « le juge ne peut se substituer aux parties pour fixer les modalités de la révision du loyer » et que dès lors la Cour d’appel a pu « sans commettre de déni de justice et sans méconnaître l’étendue de son pouvoir de juger, débouter la SCI de ses demandes de fixation du loyer révisé ».
Renouvellement pour neuf ans au tarif d’antan ; pour une fois que quelque chose n’augmente pas…

La Lettre du Cabinet - Septembre 2011


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Contentieux entre un ophtalmologiste et une orthoptiste, rupture de bail verbal (Arrêt Cour d’appel Toulouse, 2ème chambre, 16 mars 2011, n°67, 09/0627)
Isabelle Lucas-Baloup

Après avoir exercé pendant plusieurs années, l’orthoptiste, Mme C. D., rencontrant des problèmes de santé, s’est fait remplacer dans les lieux pendant trois ans par d’autres orthoptistes, puis elle aurait annoncé à l’ophtalmologiste, le Dr D., qu’elle cessait définitivement d’exercer et souhaitait trouver un repreneur pour sa clientèle. En l’absence de remplaçante pendant plusieurs semaines, la dernière étant partie en congé maternité, le chirurgien « prend les dispositions nécessaires pour remédier au mauvais fonctionnement de son cabinet sur le plan orthoptique » et installe dans les lieux une orthoptiste nouvelle de son choix.
En l’absence de contrat écrit entre les parties, l’orthoptiste soutenait qu’il existait un bail professionnel verbal, tandis que l’ophtalmologiste évoquait un contrat de mise à disposition d’un secrétariat, de matériel professionnel et de locaux sans jouissance privative. Néanmoins la Cour relève que, dans ses courriers, le médecin évoquait bien des loyers, il versait aux débats des quittances de loyer et un document stipulant que les parties convenaient d’une « augmentation triennale du loyer d’un local professionnel ».
L’arrêt conclut en conséquence qu’il existait bien un bail conclu verbalement pour un local à usage exclusivement professionnel.
Le bail a été résilié brutalement par l’ophtalmologiste qui a installé une autre orthoptiste de son choix dans les lieux, la Cour le condamne à des dommages-intérêts à ce titre.
Le médecin est également condamné à 10 000 € de dommages-intérêts pour avoir privé l’orthoptiste évincée des lieux et remplacée par une autre, de pouvoir céder sa patientèle. 

--> Il faut maîtriser soigneusement les conditions juridiques de mise à disposition de locaux et les décisions de résiliation. La culture du « tout verbal » réserve trop souvent de mauvaises surprises aux parties. Il est difficile d’échapper à une requalification en bail professionnel d’une mise à disposition de locaux si le bénéficiaire paie « un loyer » ! Le statut des baux professionnels (article 57A, loi du 23 décembre 1986) est d’ordre public (durée minimum 6 ans, encadrement légal des conditions de résiliation)…

SAFIR - Avril 2011
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Locaux de consultation dans une clinique : bail professionnel ?
(Cour d’appel de Rouen, arrêt du 30 juin 2011, n° 10/00031)
Isabelle Lucas-Baloup

Depuis 1986, deux médecins puis leur société de fait, réglaient un loyer trimestriel pour les locaux utilisés par eux dans l’immeuble de la clinique où ils exercent leur art, en plus de leur redevance de 6% des honoraires facturés. Les médecins se séparent juridiquement, mais continuent à exercer dans les mêmes lieux après la rupture de leur association. Puis la Clinique déménage et les deux médecins continuent leur exercice professionnel dans les nouveaux locaux. La Clinique propose alors aux médecins de régulariser un bail et de payer un loyer de 150 € HT le m², tarif accepté par la plupart des praticiens y disposant d’un local de consultation. L’un des deux refuse, soutenant que son contrat d’exercice libéral suffit. La Clinique revendique la condamnation du médecin à signer le bail et à défaut qu’il soit considéré occupant sans droit ni titre et contraint de libérer les lieux.

Dans l’arrêt résumé, la Cour de Rouen constate l’existence d’un bail verbal dans les nouveaux locaux depuis 2006 et dit qu’à défaut d’accepter de signer le bail avec la Clinique dans les termes qui lui ont été proposés, le médecin sera considéré comme occupant sans droit ni titre et devra libérer les lieux dans le mois de la signification de l’arrêt, outre sa condamnation au paiement des loyers.

La lettre du Cabinet - Septembre 2012


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